Земельные сделки

Содержание

Сделки с землей

Земельные сделки

Земля относится к недвижимому имуществу, сделки с ней по основным положениям схожи со сделками в отношении иной недвижимости (квартиры, жилого дома и т.д.).

Договоры, которые порождают, изменяют или прекращают права на землю: купля-продажа, аренда, дарение, мена, ссуда, изъятие для государственных и муниципальных нужд.

Сторонами сделок могут быть все участники гражданских правоотношений без ограничений.

Существует ряд особенностей в отношении сделок с землей, к ним относятся: цели и условия использования землей, оформление сделки, административные ограничения, обязательный кадастровый учет.

Стороны свободны в выборе цели использования земли, ограничение состоит в том, что действия владельца не должны нарушать права третьих лиц, наносить ущерб иных участкам, окружающей среде, водным ресурсам, а также законодательство в сфере экологии, градостроительства, строительства.

Предмет договора

Им могут быть земельные участки, не изъятые из оборота. Ограниченные в обороте земли (п. 5 ст. 25 ЗК РФ) могут быть объектом сделки при соблюдении особых требований.

Земли сельскохозяйственного назначения тоже ограничены в обороте и представляются в собственность или пользование, владение в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности или обременение земельного участка, недвижимость должна пройти государственный кадастровый учет.

Долгое время такой земельный участок вовсе не мог являться предметом договора, суды, ссылаясь на то, что предмет договора должен быть определен таким образом, чтобы его можно было индивидуализировать, признавали договоры в отношении будущего земельного участка недействительным.

Постановление Пленума ВАС РФ № 13 от 25 января 2013 г. дало разъяснения относительно договора аренды будущей вещи, согласно которым такой договор не может быть признан недействительным по основанию отсутствия права собственности на момент заключения договора. Аналогично законодатель позволяет передавать в собственность будущую вещь, в частности землю. В случае дарения ч. 2 ст. 572 ГК РФ предусматривает несколько иную форму – обещание дарения.

Оформление сделки

В первую очередь, при совершении сделки в отношении недвижимости необходимо убедиться в действительности полномочий лица. В случае земли документами, удостоверяющими права на недвижимость, будут кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности.

Форма свидетельства изменена в соответствии с Информацией Росреестра от 25 мая 2015 г.

Правоустанавливающими документами на землю могут быть договоры (купля-продажа, дарение, мена, рента), судебный или административный акт, либо же свидетельство о праве на наследство.

Договор в отношении земли обязательно должен содержать существенные условия. Общее существенное условие для всех договоров – предмет. В отношении купли-продажи помимо предмета цена, в отношении ренты – способ обеспечения исполнения договора. Если земля находится в частной собственности, то ее цена, арендная плата устанавливаются соглашением сторон.

Цену стороны вольны устанавливать любую. Некоторые лица умышленно в договоре указывают заниженную стоимость, чтобы облегчить налоговое бремя, что может критически обернуться при расторжении договора.

Так, в деле № 33-8408 истица пыталась признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным по тому основанию, что стоимость значительно занижена. Определением Самарского областного суда от 8 октября 2012г. требование было оставлено без удовлетворения со ссылкой на ст. 421 ГК РФ (свобода договора).

Если же имущество находится в государственной или муниципальной собственности, арендная плата высчитывается в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 582 от 16 июля 2009г.

После того как определены существенные условия, следует указать дополнительные условия. Как было сказано, стороны вольны в выборе дополнительных условий, которые становятся обязательными при их закреплении. Наиболее распространенная ошибка, которая в последствие влечет недействительность сделки – совершение ее под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ).

Права третьих лиц

Права третьих лиц на земельный участок несколько проще проверить, нежели на квартиру. Проверить все предшествующие сделки и их последствия весьма затруднительно проверить.

Разумеется, выписка из ЕГРП содержит сведения о правообладателях, сделках, ограничениях.

Однако, например, предусмотреть факт оспаривания завещания, в результате которого лицо приобрело право собственности, получив выписку из ЕГРП, пожалуй, не под силу покупателю или арендатору.

Земельные участки бывают обременены земельными (предиальными) сервитутами. О наличии такого ограниченного вещного права должен предупредить продавец, арендодатель. Обо всех ограничениях, существенных факторах, которые могут повлиять на решение о покупке, аренде, лицо должно сообщить до заключения договора.

 Так, по делу № А50-36279/2009 был заключен договор купли-продажи земельного участка, в отношении которого, по словам продавца, каких-либо ограничений уставлено не было. Покупатель приобретал земельный участок с целью строительства сооружения на нем.

Как выяснилось позже, по территории земельного участка проходят сети водопровода, канализации, что делает строительство сооружения невозможным. Эти сведения продавец укрыл, в связи с чем Определением ВАС РФ от 26 октября 2010 г. сделка купли-продажи земельного участка была расторгнута.

Во избежание злоупотребления этим правом  со стороны покупателя, арендодателя, желательно указать эти факторы и ограничения в самом договоре.

Выводы

Для успешного проведения сделки с землей условно процесс проверки недвижимости можно разбить на несколько составляющих: проверка правоустанавливающих документов и их правовой анализ, прав продавца, арендатора на распоряжение имуществом, их дееспособность, проведение анализа предшествующих сделок, отсутствие/наличие прав третьих лиц, обременений и ограничений на  земельный участок (залог, арест, сервитут и иные). Безусловно, для такой масштабной работы выписки из ЕГРП и документов, удостоверяющих личности сторон недостаточно. В данной статье были раскрыты лишь некоторые «подводные камни» сделок с недвижимостью, не были раскрыты вопросы о правах и согласии супругов на сделку, мнимость и притворность предыдущих сделок, особенности категории земель и иные. Любая сделка с недвижимостью носит рисковый характер, поэтому целесообразно такие сделки сопровождать специалистам в этой области.

Источник: https://brace-lf.com/informaciya/nedvizhimost-zemlya/605-sdelki-s-zemlej

Сделки с земельными участками

Земельные сделки

Правовое регулирование сделок с земельными участками осуществляется совместно нормами гражданского и земельного законодательства как с недвижимым имуществом.

В настоящее время в РФ разрешаются все предусмотренные гражданским законодательством сделки с земельными участками.

Основными сделками с земельными участками являются двусторонние договоры:

  • договоры купли — продажи земельного участка;
  • договоры дарения земельного участка;
  • договоры залога земельного участка;
  • договоры обмена земельного участка;
  • договоры наследования земельного участка.

Договоры купли — продажи земельного участка

По договору купли — продажи земельного участка одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную цену.

В земельном законодательстве закреплены следующие особенности совершения сделки купли — продажи земельного участка:

  • важной особенностью сделки купли — продажи земельного участка является то положение Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым объектом купли — продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет:
    • в результате кадастрового учета земельный участок будет сформирован, то есть из довольно абстрактного понятия «земли» превратится в конкретный индивидуально определенный объект — земельный участок;
  • земельный участок как объект купли — продажи должен соответствовать требованиям по его размеру:

    • в большинстве случаев законодательством устанавливаются требования к размеру земельного участка;
    • если земельный участок меньше определённого минимального размера или больше определённого максимального, он не может выступать объектом купли — продажи и иных сделок.
  • оборот земель сельскохозяйственного назначения подчинен особым правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

    • данный нормативный правовой акт устанавливает ряд особенностей купли — продажи земель этих категорий;
    • запрет приобретения таких земельных участков иностранцами в собственность;
    • запрет приобретения таких земельных участков гражданам и юридическим лицам на праве собственности — только аренда;
    • требования к размеру земельных участков сельскохозяйственного назначения (минимальные и максимальные) и другие.
  • существует ряд особенностей купли — продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности:

    • в самом общем виде купля — продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по результатам торгов,
    • либо в заявительном порядке, в случаях, установленных земельным законодательством.

Договоры дарения земельного участка

По договору дарения:

  • одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность,
  • а одаряемый обязуется принять этот земельный участок в дар.

Особенности заключения такого договора дарения земельного участка также вытекают из природоохранных норм земельного законодательства:

  • это и требования о кадастровом учете, и
  • требования к минимальным и максимальным размерам земельных участков и др.

Сделка дарения земельного участка может заключаться:

  • лишь на вторичном земельном рынке
  • и, как правило, лишь между гражданами;
  • на первичном земельном рынке заключение договора дарения земельного участка невозможно.

Так, нельзя рассматривать как дарение решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении гражданину земельного участка в собственность на безвозмездной основе:

  • несмотря на одни и те же последствия данных актов, их природа различна, следовательно, их нельзя отождествлять.

На дарение земельных участков распространяются также запреты, установленные ст. 575 Гражданского кодекса РФ:

  • запрещено дарение от имени малолетних,
  • между коммерческими организациями и др.

Договоры залога земельного участка

Источник: https://moiprava.info/semya-i-zhilishche/zemelnoe-pravo/408-sdelki-s-zemelnymi-uchastkami

Виды сделок с земельными участками. Земельное право

Земельные сделки

В настоящее время участок земли может выступать предметом множества сделок: дарения, купли-продажи, аренды, ренты, ипотеки. Помимо этого, земельные пространства могут переходить на основании завещания или согласно законодательству по наследству. В данной статье рассмотрим виды и особенности сделок с земельными участками.

Общая информация

Согласно Федеральному закону, который содержит информацию о регистрации объектов недвижимого имущества, все сделки с участками земли должны пройти процедуру обязательной регистрации государственного значения в местном Управлении Федеральной гос. службы регистрации, кадастра и картографии (далее Росреестр).

Важно заметить, что в процессе регистрации соответствующих указанным выше видам сделок с земельными участками договоров необходимо точным образом определить особенности объекта сделки.

Среди них кадастровый номер участка земли, местонахождение объекта недвижимого имущества, его площадь в соответствии с кадастровым планом или правоустанавливающей документацией, целевое назначение и категория земель.

Сделка купли-продажи

Далее целесообразно разобрать понятие и виды сделок с земельными участками. Под земельно-правовыми сделками следует понимать определенные действия со стороны физических лиц и организаций с целью установления, изменения или прекращения прав и обязанностей гражданского значения касательно земли как недвижимого имущества и природного объекта.

Для начала рассмотрим процесс купли-продажи. Данный вид сделки с земельными участками следует трактовать как приобретение участка земли. Следует иметь в виду, что ключевые требования при осуществлении сделки купли указаны в статье 37 Земельного кодекса и статьях 454, 491, 549-557 Гражданского кодекса. Среди основных положений ЗК РФ важно отметить следующие:

  • Участок должен числиться на кадастровом учете.
  • Необходимо указать вид сделки с земельными участками (другими словами, информацию касательно разновидности разрешенного применения).
  • Следует учесть данные о сервитутах и обременениях.
  • Важно раскрыть вопрос наличия линий ЛЭП, трубопроводов и газопроводов, подземных кабелей и так далее.

Документация

Стоит учесть, что сегодня в соответствующие органы государственного значения предоставляются следующие документы для сделки с земельным участком, относящейся к купле-продаже:

  • Заявление по вопросу регистрации договора.
  • Оригиналы и копии правоустанавливающей документации на участок земли.
  • Свидетельство о совершении государственной регистрации права владения отчуждаемым объектом (стоит дополнить, что данная бумага выдается УФРС).
  • Справка, подтверждающая нормативную стоимость земли.
  • Выписка из домовой книги; информация о лицах, проживающих в доме; сведения об отсутствии иных землепользователей.
  • Договор, подтверждающий факт операции по купле-продаже объекта недвижимого имущества.
  • Документы, удостоверяющие личности участников сделки (как правило, это паспорта).
  • Оплаченная пошлина государственного значения за регистрацию объекта недвижимого имущества.
  • Кадастровый план участка земли.

Понятие и виды сделок с земельными участками. Дарение

Под дарением следует понимать безвозмездную передачу участка земли в собственность. Стоит отметить, что пакет бумаг, необходимых для гос.

регистрации договора дарения, как правило, идентичен представленному выше (относительно договора купли-продажи).

Данная регистрация сделки с земельным участком предполагает наличие определенных ограничений, в соответствии с которыми дарение не допускается. Среди них важно отметить следующие основания:

  • Недопустимо заключение договора дарения после смерти владельца недвижимого имущества.
  • Дарение участка земли, который находится в совместной собственности, реализуется при условии согласия всех владельцев.

Наследование является одной из самых распространенных в настоящее время процедур с участками земли. В соответствии с ним право владения переходит в соответствии с завещанием или в случае отсутствия такового – по закону.

Стоит отметить, что по наследству могут передаваться как находящиеся в собственности участки земли, так и согласно праву пожизненно наследуемого владения. В данном случае совершение сделки с земельным участком предполагает составление завещания в письменном варианте.

Кроме того, документ должен быть заверен нотариусом. Сегодня процедура определения наследников осуществляется в соответствии с действующим законодательством.

Стоит учитывать, что свидетельство, относящееся к праву на наследство, не является подтверждением права собственности на участок земли – так или иначе необходима государственная регистрация.

Односторонние и многосторонние сделки

Далее целесообразно разобрать характеристику сделок с земельными участками относительно их второй классификации. Итак, сделки следует рассматривать как определенные действия физических лиц и организаций, которые направлены на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей гражданского значения.

В зависимости от количества участников сделки могут быть многосторонними (двусторонними) и односторонними. Последние сделки с земельными участками по земельному праву предполагают выражение воли одной стороны или одного лица. Ярким примером здесь может послужить завещание. Многосторонние (двусторонние) сделки именуются договорами.

Стоит отметить, что для заключения договора нужно выражение согласованной воли двух или большего количества сторон.

Требования к совершению сделок

Важно отметить, что вопрос регулирования сделок с земельными участками включает определенные требования к их совершению. Данные положения перечислены в главе 9 действующего на территории Российской Федерации гражданского законодательства. Так, сделки с участками осуществляются исключительно в письменной форме. Они подлежат гос.

регистрации в тех случаях, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 164 ГК РФ. Стоит отметить, что несоблюдение требований касательно регистрации в ситуациях, установленных в законодательном порядке, так или иначе влечет за собой недействительность сделки.

Наличие подобных обстоятельств говорит о ничтожности коммерческой операции в соответствии с пунктом 1 статьи 165 ГК РФ.

Договор, который подлежит гос. регистрации, является заключенным сразу же после его официального оформления, если иной порядок не предусмотрен действующим законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Среди особенностей сделок с земельными участками следует отметить то, что на операции дополнительного характера, связанные с изменением или прекращением сделок, которые были зарегистрированы ранее, также распространяется обязанность по государственной регистрации.

Стоит отметить, что принцип свободы договора сегодня закреплен действующим гражданским законодательством. В соответствии с ним стороны могут заключать предусмотренные или не предусмотренные законом сделки, а также смешанные договоры, которые содержат элементы разных операций.

Следует дополнить, что сделки смешанного характера подлежат гос. регистрации согласно общим правилам.

Какие еще классификации существуют? Сделки с отчуждением

В настоящее время сделки можно разделить на те, которые подлежат государственной регистрации, и на не подлежащие регистрации со стороны государства операции. Кроме того, классификация в соответствии с правовыми последствиями говорит о существовании сделок об отчуждении (иными словами, влекущих передачу прав на недвижимое имущество) и сделок, которые не влекут за собой данный переход.

Итак, сделки с отчуждением в первую очередь направлены на передачу недвижимого имущества в собственность. К ним целесообразно отнести договор купли-продажи. В соответствии с данным договором продавец обязан передать покупателю в собственность участок земли, а покупатель обязан принять эту землю и выплатить за нее определенную сумму денег.

Стоит отметить, что представленный договор не подлежит регистрационной процедуре, которую осуществляют соответствующие государственные органы. Он является заключенным непосредственно с момента подписания. Тем не менее договор купли-продажи помещения жилого типа в любом случае государственной регистрации подлежит.

Об этом различии следует помнить, чтобы не ошибиться на практике.

Помимо этого, не подлежит регистрации договор мены. В данном случае отношения сторон строятся по правилам купли-продажи. Здесь важно учесть следующие аспекты:

  • Актуально презюмирование равноценности обмениваемых товаров в соответствии с пунктом 1 статьи 568.
  • В случае неравноценного обмена оплачивается разница.
  • Установлен переход права на владение обмениваемыми товарами одновременно после того, как обе стороны реализовали обязательства по их передаче, если договором или законом не предусмотрено иное (статья 570).

Стоит отметить, что мена может существовать без сопровождения денежной оценки земельных участков. Далее рассмотрим договор дарения, который так или иначе подлежит регистрационной процедуре.

В соответствии с данным договором даритель на безвозмездных условиях передает одаряемому участок земли в собственность в соответствии с пунктом 1 статьи 572 ГК РФ. Важно отметить, что оформление договора после смерти дарителя является незаконной сделкой с земельным участком.

Основной особенностью названной операции выступает безвозмездность. Согласно договору дарения недопустимо встречное предоставление права, встречная передача вещи или существование встречного обязательства.

Договор ренты предполагает передачу одной стороне (плательщику) от другой (получателя) недвижимого имущества в собственность. Плательщик в данном случае обязан периодически выплачивать получателю ренту, которая обозначает определенную сумму денег или предоставление средств на содержание в другой форме согласно пункту 1 статьи 583 ГК РФ.

Стоит иметь в виду, что сегодня договор ренты должен быть обязательно заверен нотариально. Кроме того, в соответствии с установленными правилами он проходит процедуру государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимое имущество.

Рента бывает постоянной (бессрочной) и пожизненной, которая выплачивается в течение всей жизни получателя.

Среди сделок с отчуждением также следует отметить договоры аренды с возможностью выкупа, а также принятие имущественных комплексов по наследству в соответствии с частью 3 ГК РФ, которая вступила в силу в 2002 году.

Сделки без отчуждения

Как правило, сделки без отчуждения направлены на передачу недвижимого имущества в залог или пользование, что в любом случае порождает обременение (ограничение) права. К ним относятся следующие разновидности договоров:

  • Договор аренды. Под арендой следует понимать предоставление тех или иных имущественных комплексов (в нашем случае – участка земли) в пользование на временной основе за определенную плату при условии заключения договора аренды. Стоит отметить, что государственная регистрация обязательна, если документ оформляется на срок, равный одному году или превышающий этот срок.
  • Договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества). В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона об ипотеке залогодержатель (первая сторона), который является кредитором согласно обязательству, обеспеченному ипотекой, вправе удовлетворить собственные требования денежного характера к должнику по данному обязательству из стоимости заложенной недвижимости второй стороны, залогодателя, преимущественно перед иными кредиторами. Стоит отметить, что появление ипотеки в настоящее время возможно в соответствии с договором или действующим на территории Российской Федерации законодательством.
  • Договор участия в строительстве долевого плана. Необходимо знать, что данная разновидность договорных обязательств регистрируется как обременение ипотекой в пользу участников строительства, заключивших договор, или банковского учреждения, которое предоставило кредит на строительство.

Заключение

Итак, мы разобрали все существующие на сегодняшний день виды сделок с земельными участками, их особенности и правила заключения.

Стоит лишь дополнить, что весьма интересной чертой сделок, которые заключаются в отношении участков земли, служит возможность организации торгов (аукционов, конкурсов). Данная практика распространяется все шире и шире.

Более того, ряд случаев предполагает обязательное проведение торгов в соответствии с законодательством.

Стоит помнить о том, что распоряжение земельным участком не должно наносить вреда окружающей среде и иным пространствам, а также нарушать законные интересы и права других лиц, экологические, строительные, санитарно-гигиенические, градостроительные, а также противопожарные нормы и требования.

Источник: https://FB.ru/article/438454/vidyi-sdelok-s-zemelnyimi-uchastkami-zemelnoe-pravo

Общая характеристика сделок с земельными участками в 2020 году

Земельные сделки
Время чтения: 6 минут

До распада Советского Союза отличительной чертой отечественного земельного законодательства являлась невозможность нахождения земли в частной собственности. Граждане получали участки лишь во временное или постоянное пользование/владение.

Сегодня в РФ действует рынок земли. По мере его развития в качестве оснований для возникновения земельных правоотношений большое значение приобретают сделки.

Общая характеристика сделок с земельными участками дает понимание оборота земель, проливает свет на отдельные виды соглашений.

Особенности земельных правоотношений и сделок с землей

Оборот земли – это переход собственности, доли в праве собственности на нее или любого другого права на землю от одного правообладателя к другому в результате заключенного между ними соглашения. Сделками являются действия частных лиц, направленные на возникновение, изменение или прекращение земельных правоотношений.

Земля, согласно Гражданскому кодексу, считается недвижимым имуществом. Право собственности на нее и другие вещные права подлежат государственной регистрации.

Правовое регулирование земельных отношений носит публичный характер. Сама земля является не только имуществом, но природным объектом, что определяет особенности совершения иных сделок с земельными участками.

Речь, в частности, идет о следующих характерных признаках:

  1. Независимо от вида сделки не может меняться целевое назначение участка, категория, к которой он относится, или предусмотренный вид разрешенного использования. Внесение таких изменений ведет к недействительности договора.

  2. В отношении отдельных видов земель предусмотрен ограниченный субъектный состав. Например, в соответствии со ст. 15 Земельного кодекса, установлено ограничение, которое запрещает иностранным гражданам и организациям владеть приграничными землями и территориями сельхозназначения.

  3. Отдельные виды земель независимо от субъектного состава ограничены или изъяты из оборота. Согласно ст.

    27 ЗК, из оборота полностью изъяты территории природных заповедников и национальных парков, ограничены в обороте земли особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда, земли под гидротехническими сооружениями и так далее.

  4. Независимо от вида сделки должен сохраняться режим использования участков.

    В частности, за третьими лицами может быть закреплено право проезда, технического обслуживания и ремонта строений, прочие сервитуты.

  5. Земля следует судьбе расположенных на ней строений (ст. 35 ЗК). Так, при продаже жилого дома права продавца на землю переходят к покупателю.

О том, как гражданам получить землю в собственность, читайте в материале «Отвод земельного участка».

Нормативная база для сделок с землей

Согласно ст. 3 ЗК, правовое регулирование сделок с земельными участками в первую очередь осуществляет гражданское законодательство.

Нормы Гражданского кодекса:

  1. Определяют виды сделок, на основании которых происходит оборот земель.
  2. Конкретизируют правила их заключения, требования к договорам аренды, купли-продажи, дарения и так далее.

  3. Устанавливают необходимость осуществления государственной регистрации и прочие особенности.

Иными словами, ГК определяет общий порядок, в котором происходит заключение сделок с земельными участками. Нюансы же содержат другие нормативные источники:

  • Земельный кодекс. Определяет оборотоспособность разных видов земель, особенности возникновения права собственности на них, охраны и оборота, возможность их продажи с аукционов;
  • Градостроительный кодекс. Регулирует особенности землепользования, формируя инвестиционную привлекательность земель для покупателей;
  • экологическое законодательство (ФЗ “Об особо охраняемых природных территориях”, ФЗ “Об экологической экспертизе” и другие) устанавливает ряд дополнительных требований к владельцам отдельных видов земель;
  • Лесной кодекс. Регулирует правоотношения в части использования земель лесного фонда;
  • ФЗ “О недрах”. Указывает на специфику использования недр как неотъемлемой части земной коры и земельных участков.

Кроме того, оформление сделок с землей должно учитывать требования специальных законов. Так, например, сделки с земельными паями из бывших колхозов осуществляются с учетом положений ФЗ № 101 от 24.07.2002. Он же регулирует оборотоспособность таких земель, ограничения в отношении субъектного состава сделок и так далее.

Купля-продажа земли

Самым распространенным соглашением по переходу прав на землю является купля-продажа. Как мы уже сказали, порядок совершения сделок с земельными долями и целыми участками устанавливается Гражданским кодексом. Согласно ст. 550 ГК, такая сделка оформляется в виде письменного договора.

Сам договор купли-продажи (ДКП) помимо общих реквизитов должен содержать:

  • цену объекта;
  • исчерпывающий перечень его индивидуальных характеристик, в том числе:
    • месторасположение;
    • площадь участка;
    • целевое назначение и так далее.

Без этих сведений ДКП считается недействительным.

Наряду с общими требованиями к сделкам купли-продажи земельное законодательство устанавливает ряд особенностей. Согласно ст.

37 ЗК:

  • продать можно лишь участки, которые прошли кадастровый учет и имеют кадастровый номер;
  • перед продажей продавец обязан сообщить покупателю об ограничениях и обременениях в отношении земли;
  • ДКП не должен содержать условие о возможности обратного выкупа участка продавцом или об ограничении распоряжения землей покупателем;
  • покупатель вправе требовать уменьшить стоимость или расторгнуть сделку, если предоставленная продавцом информация об обременениях, о разрешениях на строительство или об иных качествах земли, которые формируют ее цену, окажется ложной.

Есть и другие особенности в отношении отдельных видов земель. Например, в случае продажи участков сельхозназначения, согласно ст. 8 ФЗ № 101, преимущественным правом на покупку обладает муниципальное образование. О продаже такого надела собственник обязан предварительно известить администрацию муниципалитета.

Обращаем внимание, что земли государственного и муниципального фонда продаются в исключительных случаях, предусмотренных п. 2 ст.39.3 ЗК. Кроме того, согласно п. 2 ст. 39.1 ЗК, их можно продать по результатам проведения электронного аукциона, решение о котором принимают государственные и муниципальные органы.

Подробности читайте в материале «Аукцион по продаже земельных участков».

Дарственная на землю

Сделка дарения земли осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. При этом каких-либо значимых особенностей и порядка оформления дарственной, связанного со спецификой оборота земель, в законе не предусмотрено.

Согласно ст. 572 ГК, дарственная предполагает безвозмездную передачу участка в собственность одаряемого лица.

Наличие встречного представления или иные условия, предусматривающие возмездность дарственной, делают ее ничтожной – сделка является бесплатной.

Дарение может быть совершено как в настоящее время, так и в будущем (обещание дарения).

Поскольку земля является недвижимостью, дарственная составляется в письменной форме.

В ст. 575 ГК приводится перечень субъектов, в отношении которых дарение запрещено. Например, должностные лица и чиновники не могут выступать одаряемыми, если это связано с исполнением их служебных полномочий.

Если одаряемый совершил покушение на жизнь либо умышленно нанес дарителю или члену его семьи телесные повреждения, ст. 578 ГК позволяет дарителю отменить договор дарения. В этом случае земля возвращается к прежнему собственнику.

Учитывая положения ст. 39.1 ЗК, подарить можно лишь надел, находящийся в частной собственности. В отношении оборотоспособности земель по дарственной действуют общие ограничения. Земли государственных и муниципальных фондов по дарственной не отчуждаются.

Мена земельными наделами

Согласно ст. 567 ГК, мена – это взаимный обмен товарами, в том числе земельными участками, между сторонами. По сути, это некая модификация сделки купли-продажи, поскольку оба участника одновременно выступают и продавцом, и покупателем.

Когда в качестве товара выступает земля, предусматривается два варианта сделок:

  • обмен одного надела на другой;
  • обмен участка на иной товар.

Главные сложности связаны с проведением оценки земли при обмене. Сделка предполагает обмен равноценных объектов, в противном случае сторона, которая передает менее ценный товар, должна выплатить разницу в стоимости. Цена земли должна быть не ниже нормативной стоимости в конкретной местности.

Если стороны не могут договориться о цене самостоятельно, они привлекают оценщика. По результатам его работы определяется рыночная цена.

Как и в случае с дарственной, обмен участков возможен лишь в отношении земель, находящихся в частной собственности. Мена государственных и муниципальных земель не допускается.

Юридическое сопровождение сделок

Любая сделка с земельными участками обладает рядом особенностей, обусловленных спецификой земли как объекта права.

Существует риск купить надел с обременениями или с неподходящим целевым назначением, выявить другие нюансы:

  • несоответствие фактических границ юридическим границам участка;
  • наложение границ;
  • пересечение «красных линий»;
  • наличие подземных коммуникаций;
  • споры с соседями.

Все это не только усложнит дальнейшее использование земли, но и порядком удешевит ее. Неудивительно, что многие заказывают юридическое сопровождение сделок с землей.

 В пакет услуг квалифицированного юриста входит:

  1. Углубленный анализ документов.
  2. Подача запросов в Росреестр и другие инстанции.
  3. Инициирование землеустроительной экспертизы.

  4. Другие действия, обеспечивающие юридическую чистоту сделки.

Хотя ее можно провести и самостоятельно, шансы самому приобрести желаемый участок с готовыми документами по приемлемой цене невелики.

Нотариальная и государственная регистрация сделок

Для обеспечения законности сделок с землей стороны заказывают их нотариальное удостоверение. Оно проводится в отношении любой сделки: купли-продажи, дарения или мены.

С этой целью участники договора обращаются к любому нотариусу по месту нахождения участка. Он не только удостоверит сделку, но за отдельную плату составит договор, проконсультирует и даже поможет со сбором документов. Его услуги обойдутся в зависимости от стоимости сделки в 5-10 тыс. рублей.

Эти расходы не являются обязательными – нотариальное оформление проводится по желанию сторон.

А вот государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними – обязательная процедура, согласно ст. 131 ГК. Она проводится Росреестром в соответствии с требованиями ФЗ № 218 от 13.07.2015. Стоимость услуги – 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для организаций.

Для ее осуществления одна из сторон сделки подает в ближайшее отделение Росреестра/МФЦ:

  • заявление о госрегистрации;
  • договор;
  • подтверждение уплаты госпошлины;
  • пакет других правоустанавливающих документов.

Их можно подать также по почте или через сайт Росреестра.

Лишь после государственной регистрации приобретатель участка становится полноценным собственником.

Госрегистрация является гарантией заключения законной сделки. Дело в том, что регистрация незаконных сделок с землей невозможна. Работники Росреестра анализируют заключенное соглашение и документы, если что-то не соответствует закону, в регистрации будет отказано.

Оформление сделок с земельными участками

Земельные сделки

Право собственности или владения землей подтверждается не только договором, но и фактом регистрации этого права в Росреестре. Без внесения записи о собственнике (владельце) участка в ЕГРП, сделка с землей юридической силы не имеет.

Порядок регистрации определяется Земельным кодексом, Гражданским кодексом, а также законом № 122-ФЗ от 1997 года. Для регистрации договора, нужно направить заявление в Росреестр (лично, по почте или с помощью интернета) либо через МФЦ.

Перечень прилагаемых к заявке бумаг зависит от того, какой договор заключен. Списки различаются в случае:

  • Приватизации земли.
  • Приобретения участка в собственность граждан.
  • Купли-продажи земель.
  • Мены участков.
  • Дарения земли.
  • Получения участка в наследство.
  • Ипотеки земли.
  • Уступки прав по договору об ипотеке или права требования по обязательству, обеспеченному ипотекой участка.
  • Прекращения ипотеки земли.
  • Оформления земель на основании судебных актов.
  • Аренды или субаренды.
  • Приобретения участков в ходе реорганизации предприятий и в процессе внесения вклада в уставной капитал.
  • Приобретения земель в процессе раздела, объединения, перераспределения или выдела из участка.
  • Оформления сервитутов.
  • Приобретения участков, полученных по итогам реализации арестованного, конфискованного имущества.

Чем различается приватизация, приобретение земли в собственность и купля-продажа.

Приватизация — это подписание договора купли-продажи между органом государственной или местной власти с одной стороны и гражданином или фирмой — с другой.

Приобретение участка в собственность — это оформление договора с органом государственной или местной власти о передаче земель в собственность гражданина.

Купля-продажа участка — это заключение гражданином или предприятием договора о купле-продаже земли с другим гражданином или фирмой.

Порядок регистрации земельного участка выглядит следующим образом:

  • Согласование и подписание контракта всеми его сторонами.
  • Сбор пакета документов для регистрации.
  • Оплата госпошлины.
  • Подача документов в Росреестр или через МФЦ.
  • По истечении десяти рабочих дней — получение готового свидетельства о регистрации права.

Бумаги для оформления права на землю:

  • Заявление.
  • Документ, подтверждающий личность или правоспособность заявителя. Для гражданина это паспорт, удостоверение военнослужащего, военный билет, заграничный паспорт и т.п. Для организации это копии учредительных документов, выписка из ЕГРЮЛ, документ, удостоверяющий полномочия руководителя — например, протокол или приказ о назначении на должность.
  • Заверенная нотариально доверенность представителя заявителя, если документы подает он.
  • Документ или контракт, удостоверяющий возникновение права на землю — договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, аренды земельного участка, судебный акт, свидетельство о наследстве и т.п.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Форма заявления для регистрации прав граждан утверждена Приложением № 1 к приказу Минэкономразвития России № 722 от 2013 года. Скачать заявление можно здесь.

Форма заявления для регистрации прав организаций утверждена Приложением № 2 к приказу Минэкономразвития России № 722 от 2013 года. Скачать заявление можно здесь.

Дальнейший список документов зависит от того, на каком основании участок приобретается в собственность или владение, от сторон сделки (гражданин, организация, орган власти) и прочих характеристик.

Уточнить список можно у сотрудников нашей компании. При необходимости, вы можете заказать нам услуги сопровождения регистрации сделок с землей.

Помощь при регистрации сделок с земельными участками

С нами вы сможете полностью освободиться от организационных вопросов. Эксперты соберут необходимую документацию, проведут все согласования и переговоры с заинтересованными сторонами и зарегистрируют сделку. Вам нужно будет лишь посетить нотариуса в удобное для вас время и поставить на доверенности подпись. Далее останется только дождаться, пока мы выполним необходимые процедуры.

Услуги сопровождения регистрации сделок с землей включают в себя:

  • Сбор документации и составление заявления о регистрации.
  • Оплату государственной пошлины.
  • Подачу документов в Росреестр.
  • Получение свидетельства, подтверждающего регистрацию права и вручение его заказчику.
  • При необходимости — получение отказа в регистрации и его обжалование.

Мы гарантируем, что все документы будут составлены правильно, в точном соответствии с законом и требованием Росреестра, а вероятность отказа будет стремиться к нулю.

Если у вас есть вопросы о порядке и особенностях регистрации сделок с землей, получить исчерпывающий ответ от специалиста вы можете на консультации. Договориться о встрече можно по указанному на сайте телефону.

Источник: https://nkk-russia.ru/service/oformlenie-zemli/registratsiya-soprovozhdenie-sdelok-s-zemley/

Сделки с землей

Земля относится к недвижимому имуществу, сделки с ней по основным положениям схожи со сделками в отношении иной недвижимости (квартиры, жилого дома и т.д.).

Договоры, которые порождают, изменяют или прекращают права на землю: купля-продажа, аренда, дарение, мена, ссуда, изъятие для государственных и муниципальных нужд.

Сторонами сделок могут быть все участники гражданских правоотношений без ограничений.

Существует ряд особенностей в отношении сделок с землей, к ним относятся: цели и условия использования землей, оформление сделки, административные ограничения, обязательный кадастровый учет.

Стороны свободны в выборе цели использования земли, ограничение состоит в том, что действия владельца не должны нарушать права третьих лиц, наносить ущерб иных участкам, окружающей среде, водным ресурсам, а также законодательство в сфере экологии, градостроительства, строительства.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.