Коэффициент использования земельного участка

Содержание

Что такое удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка и как он определяется

Коэффициент использования земельного участка

Для точной идентификации каждому земельному участку в России присваивается кадастровый номер.

Все сведения о них отображаются в кадастре, который хранится в уполномоченных государственных органах.

Но имущество и земля в РФ облагаются налогами.

Чтобы правильно их исчислять и предотвратить путаницу при определении арендных платежей, утвержден показатель – кадастровая стоимость.

По сути, это — рыночная цена недвижимости, которая устанавливается в результате оценки государственных органов.

Изменения в законодательстве

Изменения, внесенные ФЗ-237, вступившим в силу в 2018 году, несколько корректируют порядок расчета и методы оспаривания кадастровой цены недвижимости.

Касается это всех, кто имеет в собственности квартиру, дом, дачу, участок, а именно:

  1. Правом проводить оценку теперь наделяются только специализированные бюджетные организации. Ранее эту процедуру проводили частные оценщики, отбираемые на конкурсной основе местными властями. При этом критерий «цена – качество» соблюдался не всегда.
  2. За работу оценщиков теперь будут отвечать бюджетные учреждения, устанавливается надзор Росреестра за осуществлением кадастровой оценки. Ранее деятельность оценщиков не подлежала никакому контролю. Исправлять их «погрешности» приходилось самим владельцам недвижимости, заказывая альтернативную оценку из личных средств и оспаривая расчеты.
  3. Законом установлена также ответственность за ошибки оценщиков: нанесенные собственникам недвижимости убытки должны быть возмещены за весь период, в котором применялась неправильная кадастровая стоимость.
  4. Нововведения касаются и исправления ошибок в кадастровой стоимости. К примеру, если ошибка была допущена в многоэтажном доме или товариществе, и кто-то один заметил эту ошибку, то исправить ситуацию должны одновременно всем участникам.
  5. Региональным властям дается право заказывать внеочередную оценку, если цены на недвижимость в данном регионе упали более чем на 30%.
  6. В новом законе остается возможность оспаривать стоимость в специальной комиссии или через суд. Но, кроме этого, теперь можно запросто выразить претензии самим оценщикам.В данном случае они обязаны дать разъяснение обратившемуся гражданину, как они провели расчеты. Если в ходе разбирательства обнаружена ошибка, оценщики сразу же ее исправляют.

В полной мере закон вступит в силу в 2020 году. До этого момента период считается переходным, старые правила действуют одновременно с новыми.

Оценка земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения происходит на основании списков, которые составляет Росреестр.

Все участки делятся по своему назначению и видам использования.

Одним из вариантов определения цены надела является метод с применением удельного показателя кадастровой стоимости.

Другими словами, удельный показатель кадастровой стоимости — единица измерения цены участка за метр квадратный.

Показатель является неотъемлемой частью исчисления КС надела и расчета налога на недвижимость. Его применение обосновано в таких ситуациях:

  • Когда образовываются новые земельные участки;
  • Когда один объект переводится из одного вида эксплуатации в другой;
  • Изменяется целевое назначение надела.

Регионы и их населенные пункты меняют этот показатель каждый квартал.

Как рассчитать среднюю стоимость надела по кадастру?

Рассчитать среднюю стоимость надела можно, используя формулу:

Стоимость = УПКС * площадь участка.

Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, которые были разработаны в 2018 году:

  • В каждом регионе земельные наделы объединяют в группы, подлежащие оценки;
  • Внутри такой группы исчисляется УПКС;
  • Проводиться растет кадастровой стоимости для каждого объекта.

Стоимость по кадастру может быть изменена путем применения понижающих коэффициентов при наличии у земельного участка особых характеристик.

Ставки налога на землю регулируются установлением верхних границ: от 3% до 10-15%. Муниципальные органы власти имеют право уменьшать эти границы.

Как определяется УПКС земель населенных пунктов или сельхозназначения?

Для удобства расчета земельные наделы формируют в группы по схожести факторов ценообразования:

  • Личные хозяйства, имеющие застройки;
  • Товарищества огородников и садоводов;
  • Дачные объединения;
  • Жилые дома.

Удельный показатель кадастровой стоимости определяется таким образом:

  • Для каждой сформированной группы определяются свои факторы, влияющие на цену;
  • Изыскивается участок, который включает в себя наибольшее количество типичных характеристик;
  • Образуется подгруппа объектов, показатели которых схожи;
  • Анализируется собранная рыночная информация для каждой подгруппы;
  • Отслеживается взаимосвязь рыночной цены от образующих ее факторов;
  • Рассчитывается УПКС для выделенного типичного участка.

Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости является связывающим звеном среди объектов одной оценочной группы.

Формула расчета следующая:

УПКС = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:

  • Рпос – определенные характеристики окружения участка;
  • Рсделки – рыночная стоимость объекта;
  • Кi – уточняющий коэффициент для конкретного участка.

В свою очередь показатель инфраструктуры (Рпос) складывается из стоимости коммуникаций надела.

Рыночную стоимость объекта (Рсделки) можно рассчитать по формуле:

Рсделки = (Р1*Пк)/100, где:

  • Р1 – инвентарная стоимость объекта;
  • Пк – коэффициент конкретной территории, определяемый как сумма всех коэффициентов по улучшению данного участка (удобное месторасположение, связывающее расстояние до элементов инфраструктуры, наличие или отсутствие инженерных сетей).

Возможность оспаривания значения

В расчете значения удельного показателя берутся объективные факторы, но обработка их происходит при помощи обобщенных статистических методов. По этой причине получившийся результат может превышать допустимые нормы и ожидания собственника объекта.

При несогласии владельца участка с методами расчета и результатами решить вопрос можно, если подать заявление:

  • В комиссию по рассмотрению споров;
  • В суд.

Всю необходимую информацию о кадастровой стоимости можно запросить лично или через интернет в ЕГРН.

При получении результата, затрагивающего интересы собственника, можно запросить разъяснение.

Для отстаивания своих прав нужно заказать дополнительную нормативную оценку. Если результаты ее не совпадут с «государственной», можно начинать обжалование и доказывать, что:

  • При оценке участка использованы недостоверные данные или не учтены понижающие поправочные коэффициенты;
  • Государственная экспертиза проведена в нарушение Методики проведения гос. экспертизы землеустроительной документации. Это также является причиной, которая позволяет обжаловать и отменять решение об утверждении техдокументации.

Срок рассмотрения прошения о пересмотре цены участка – 30 дней с момента подачи заявления.

Заключение

Метод расчета кадастровой стоимости земельных наделов при помощи удельного показателя считается наиболее востребованным, так как с его применением можно произвести массовую оценку объектов.

Сам УПКС отличается в зависимости от региона. В каждом субъекте РФ государственными органами применяются те показатели, которые установлены в них.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/udelnyj-pokazatel

Что такое удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, как рассчитать? Обжалование величины УПКС

Коэффициент использования земельного участка

Для исчисления налога на землю, арендной платы за её использование государство утверждает стоимость недвижимости, на основе результатов кадастровой оценки. Один из вариантов расчёта кадастровой стоимости – применение удельного показателя. Насколько адекватна кадастровая цена надела при использовании данного показателя, давайте разберёмся.

Упкс земель населенных пунктов — что это такое?

Удельный показатель (УПКС) – это кадастровая цена объекта в пересчёте на единицу измерения (объема, площади) недвижимости. Существует несколько методологий оценки стоимости земли, в одной из которых применяется УПКС. Благодаря внедрению показателя производят массовую оценку объектов с максимально возможной точностью результата.

Применение

Для определения кадастровой стоимости применяются три подхода:

  • доходный;
  • затратный;
  • сравнительный.

Применение УПКС осуществляется в рамках сравнительного подхода при массовой оценке объектов недвижимости. Согласно Приказу Минэкономразвития России от 24.09.2018 N 514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета…» (далее – Порядок) данный метод применяется при исчислении государством стоимости:

  • объектов незавершенного строительства;
  • единых недвижимых комплексов;
  • машино-мест;
  • земельных наделов.

УПКС целесообразно применять в случаях, когда расчет по типовой, регрессивной или индивидуальной модели не дают необходимой точности или вовсе не приемлемы. Для вычисления УПКС выстраивается статистическая модель, основанная на влияющих на рыночную цену факторах. Оценщик выявляет ряд таких факторов и определяет степень влияния каждого из них на конечную стоимость модели.

Стоит отметить, что согласно п. 21 утвержденного Порядка, при изменении площади земельного надела, о котором уже есть сведения в ЕГРН, УПКС не пересчитывается, а кадастровая цена меняется в соответствии с изменением его площади. Но также не проводится перерасчет показателей, если изменяется вид разрешенного землепользования (при условии, что изменение произошло в пределах группы).

При разделении надела на части в соответствии с п. 23 Порядка кадастровая стоимость каждого из наделов определяется путем умножения площади каждого из выделенных участков на УПКС преображаемого.

Оценщик производит расчет УПКС поэтапно:

  1. Производится анализ территориального расположения участка (по субъекту РФ, муниципалитету, принадлежности к населенному пункту, кадастровому кварталу).
  2. Формируется оценочная группа участков, имеющих сходные характеристики.
  3. Исчисляется среднее значение показателя УПКС с учетом влияния ценообразующих факторов на единицу площади участков, входящих в оценочную группу.

После вычисления УПКС определяется кадастровая цена каждого из входящих в группу наделов.

Отбор факторов, влияющих на стоимость участков, осуществляет оценщик по собственному усмотрению. На ценность участка оказывают существенное влияние:

  • близость к объектам инфраструктуры;
  • наличие или отсутствие инженерных коммуникаций;
  • привлекательность с точки зрения ведения бизнеса и пр.

Ценообразующие факторы – количественные и качественные характеристики участка, которые (по мнению оценщика) влияют на рыночную стоимость надела.

Как рассчитать?

Сам расчет УПКС проводится по следующему алгоритму:

  1. Из участков, расположенных на одном кадастровом квартале в одном населенном пункте формируются оценочные группы.
  2. Для сформированных оценочных групп выявляется ряд ценообразующих факторов, определяется степень влияния каждого из них на рыночную цену участков.
  3. Для каждой группы определяется удельный показатель.
  4. Производится расчет кадастровой стоимости каждого объекта по формуле:КС = УПКС х площадь надела.

Из всех земельных участков, расположенных на одной территории, выделяются:

  • дачные и садоводческие товарищества;
  • объединения огородников или садоводов, где разрешено строительство;
  • личные хозяйства, где разрешено строительство;
  • жилые дома отдельно по каждой категории (многоэтажные, многоквартирные, средней этажности, индивидуальной застройки и пр.);
  • наделы сельскохозяйственного назначения;
  • наделы, занятые инфраструктурой и т. д.

После группировки участков оценщик определяет УПКС для каждой группы. Эксперт выявляет факторы, влияющие на ценность объектов в каждой группе. Затем выбирается эталон – земельный участок, обладающий типовыми характеристиками. Из эталонов создаются подгруппы, по которым проводится сбор информации – анализ спроса и предложения на внутреннем рынке.

Оценщик разрабатывает статистическую модель, выявляя зависимость рыночной стоимости от ценообразующих факторов. После этого формируется формула для расчета удельного показателя, проводится расчет УПКС для эталона. В общем виде формула выглядит следующим образом:

УПКС = (Рпос+Рсделки) х Ki, где:

  • Рпос – показатель инфраструктуры (отражает стоимость инженерных коммуникаций, присутствующих на участке);
  • Рсделки – рыночная цена участка;
  • Ki – корректирующий коэффициент для данного надела.

Рыночная цена рассчитывается путем умножения инвентаризационной стоимости на поправочный коэффициент, учитывающий улучшение данного надела (выгодное расположение, близость инфраструктурных объектов и пр.).

Последний шаг – вычисление итоговой стоимости всех наделов оценочной группы, куда входил эталон, путем умножения полученного в расчетах показателя на площадь наделов.

Чтобы учесть влияние негативных факторов, применяют понижающие поправочные коэффициенты (например, при расположении участка в зоне вероятного затопления и пр.).

Обжалование величины УПКС

Даже при самом тщательном анализе последующая обработка данных происходит посредством обобщенных статистических методов. Полученная кадастровая стоимость может отличаться от рыночной в разы (причем, и в большую, и в меньшую сторону).

Обжаловать можно кадастровую цену, которая определяется исходя из УПКС, и неверную методологию расчета. Оспорить результаты кадастровой оценки можно во внесудебном и судебном порядке.

В первом случае заявление подается в комиссию по решению споров при отделениях Росреестра. Если есть подозрения на неточность использованных при расчете данных или возникновении ошибки, то разъяснения относительно кадастровой оценки участка запрашивают у эксперта.

Если нужно откорректировать кадастровую цену соответственно рыночной, то проводится дополнительная оценка, с результатами которой обращаются в комиссию или суд. Также стоит обратиться за восстановлением своих прав, если при расчете УПКС не были использованы понижающие коэффициенты.

Комиссия должна вынести свое решение в течение 30 дней, суд же рассматривает заявление не более двух месяцев.

И решение комиссии, и судебное постановление может быть обжаловано муниципалитетом.

Идеальных методологий проведения кадастровой оценки недвижимости пока не существует. Любой из применяемых методов имеет свои погрешности. При использовании УПКС от оценщика зависит, какой фактор будет учтен в статистической модели, а какой (как несущественный) будет исключен.

При возникновении подозрений относительно вкравшейся ошибки или исключении необходимых коэффициентов, стоит попросить разъяснений у экспертов и отстоять свои интересы.

Источник: https://pravoved.online/kadastrovyj-uchet/udelnyy-pokazatel-stoimosti-zu-v-kadastre

Коэффициент использования земельного участка

Коэффициент использования земельного участка

Коэффициент использования участка – это установленный мэрией коэффициент, который позволяет определить площадь застройки для каждого земельного надела. Внимание! Коэффициент использования участка для двух смежных наделов может быть разным.

Для того, чтобы узнать какой коэффициент применяется к земельному наделу,  прежде всего, необходимо изучить кадастровый план (plancadastral) территории, а также  земельный кадастр (matricecadastrale). Земельный кадастр  представляет собой разработанную налоговыми службами таблицу, применяемую как приложение к кадастровому плану. В данной таблице определяется налог, установленный в отношении земельного надела, а также содержатся данные о собственниках и площади земельного надела. Внимание! Площадь земельного надела может быть определена неправильно. Размер площади земельного надела должен определяться геодезистом-землеустроителем. Затем, следует ознакомиться с планом землепользования (Plan d’Occupation du Sol) или местным градостроительным планом (Plan Local d’Urbanisme)[1].

Местный градостроительный план определяет территорию, на которой находится земельный надел и содержит данные о местоположении возможной застройки. Коэффициент использования участка будет обозначен в уставе, которому подчиняется земельный надел.

Приложение N 1. Коэффициенты, учитывающие виды разрешенного использования земельных участков

При исчислении земельного налога по участкам, предназначенным для возведения жилья, применяется повышающий коэффициент — в течение трех лет строительства. В письме от В комментируемом письме Минфин России рассмотрел следующую ситуацию. Организация с г. В июле г. Бухгалтер компании засомневался: нужно ли при расчете авансовых платежей по земельному налогу в г.

Дело в том, что базой для расчета земельного налога признается кадастровая стоимость участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством РФ ст. Причем для различных видов земель установлены различные налоговые ставки.

Кроме того, в отношении упомянутых участков сумма налога исчисляется с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на них вплоть до госрегистрации прав на построенный объект недвижимости п. Финансовое ведомство дало следующие разъяснения. Изменение категории земли, к которой принадлежит участок, или вида разрешенного использования этого участка влечет изменение его кадастровой стоимости.

В то же время налоговая база для расчета земельного налога определяется как кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом п.

Таким образом, если кадастровая стоимость земельного участка изменилась в течение налогового периода не вследствие исправления технических ошибок или судебного решения, вынесенного обратным числом, данное изменение должно учитываться при определении налоговой базы по земельному налогу в следующем налоговом периоде, с применением налоговой ставки, соответствующей измененному виду разрешенного использования.

То есть налогоплательщик учтет новую кадастровую стоимость при расчете земельного налога только с 1 января г. В текущем году не нужно делать перерасчетов. Воспользоваться пониженной ставкой налога организация не сможет.

По поводу применения повышающего коэффициента Минфин России ответил следующее.

Как уже было сказано, в отношении земельных участков, приобретенных для строительства жилья, земельный налог исчисляется с учетом коэффициента 2 — в течение трехлетнего срока строительства.

Отсчет этого срока начинается с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки и заканчивается в момент госрегистрации прав на построенный объект недвижимости п. Применительно к рассматриваемой ситуации Минфин России сделал такой вывод.

В то же время специалисты Минфина России не аргументировали новую позицию. Мы исправим это, но чуть позже. Заметим, что ранее финансовое ведомство придерживалось иной позиции. Так, в письме от Организация в г. В г.

В связи с этим компания получила новое свидетельство о госрегистрации права на земельный участок.

Налогоплательщик спрашивал: применяется ли к сумме земельного налога по этому участку повышающий коэффициент и с какого момента? Минфин России ответил так. При налогообложении участка, для которого в г.

Иными словами, раньше Минфин России при исчислении трехлетнего срока, установленного для применения повышающего коэффициента, отталкивался от даты получения налогоплательщиком нового свидетельства о праве собственности при изменении вида разрешенного использования.

На наш взгляд, прежняя позиция Минфина России была неправомерна. В пункте 15 ст. Но при изменении вида разрешенного использования участка его владелец не приобретает участок заново. В новом свидетельстве о праве собственности, выдаваемом при смене разрешенного использования участка, изменяется лишь описание объекта собственности.

Сам объект тот же. Напомним, что право собственности возникает у владельца в отношении конкретного имущества ст. Земельные участки относятся к недвижимому имуществу ст. Причем такой регистрации подлежат не только право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, но и ограничения этих прав ст.

Одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории подп. Согласно этому принципу правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, кроме противоречащих закону и иным правовым актам п.

Следовательно, выдаваемое при смене вида разрешенного использования земельного участка новое свидетельство о госрегистрации просто констатирует новое ограничение прав собственника участка, но не приобретение новых прав на участок. Основания приобретения права собственности приведены в ст.

В них ничего не говорится о том, что право собственности на земельный участок может возникать в результате изменения вида его разрешенного использования.

Каждому земельному участку при постановке на кадастровый учет присваивается уникальный кадастровый номер п.

Этот номер сохраняется на протяжении всего существования объекта недвижимости и не меняется при смене владельца.

Кадастровый номер земельного участка может изменяться только в случаях его раздела, объединения с другими участками либо при перераспределении административно-территориальных единиц.

Таким образом, пока этот номер неизменен, нельзя говорить, что появился новый земельный участок. В этом случае старый участок прекращает свое существование ст.

Его владелец получает в собственность новые участки с другими кадастровыми номерами и свидетельства о собственности на них.

Отсчет трехлетнего срока для применения повышающего коэффициента начнется с даты получения нового свидетельства о собственности с новым кадастровым номером письмо Минфина России от Я понимаю Сайт www. Пользуясь сайтом, вы соглашаетесь с этим.

Черняховского, д. За разъяснениями компания обратилась в Минфин России. Что ответил Минфин Финансовое ведомство дало следующие разъяснения. Прежняя позиция Минфина Заметим, что ранее финансовое ведомство придерживалось иной позиции. Аргументы На наш взгляд, прежняя позиция Минфина России была неправомерна. Книги нашего издательства: серия История. Свежий номер. Правовые беседы. Прямая речь.

Консультационный центр ЭЖ: консультации по вопросам бухучета и налогов.

Коэффициент плотности застройки

Существует два основных показателя плотности:

  • коэффициент застройки – отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала);
  • коэффициент плотности застройки – отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).

Оба этих показателя играют важную роль в планировании застраивания территорий. Во-первых, с законодательной точки зрения недопустимо использовать значения коэффициентов меньше утвержденных. Во-вторых, они позволяют рационально распорядиться площадью располагаемого участка под строительство.

В городской среде, как и в сельской, действуют ограничения на возведение зданий, зависящие от двух обстоятельств. Первое связано с типом или назначением возводимого здания (многоквартирный дом, складское помещение), а второе – с зоной, в которой его возводят: жилая, промышленная, общественно-деловая.

Справка. Разумеется, застраивать всю отведенную территорию, принадлежащую жилой зоне, одним многоквартирным домом нецелесообразно. Кроме того, это противоречит нормативам. Рядом с жилым домом как минимум должны располагаться парковка и детская площадка, двор с тротуарами. Этот пример относится к коэффициенту застройки.

Применение коэффициента плотности застройки более глобально и используется он при планировании не одного отдельного участка, а целого микрорайона или квартала.

Учитывается и тип зоны, в которой расположен микрорайон. Например, при проектировании жилого комплекса, который включает в себя детский сад или школу. Здесь задача состоит в построении целой инфраструктуры внутри одного квартала.

Нормы коэффициента

В нормативно-технической документации «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» закреплены нормативные показатели плотности застраивания территориальных зон.

Согласно приложению Б показатели следующие:

Территориальные зоны

Коэффициент застройки

Коэффициент плотности застройки

Жилая

Застройка многоквартирными многоэтажными жилыми домамиЗастройка многоквартирными многоэтажными жилыми домами реконструируемаяЗастройка многоквартирными жилыми домами малой и средней этажностиЗастройка блокированными жилыми домами с приквартирными земельными участкамиЗастройка одно- и двухквартирными жилыми домами с приусадебными земельными участками

Общественно-деловаяМногофункциональная застройкаСпециализированная общественная застройка

ПроизводственнаяПромышленнаяНаучно-производственнаяКоммунально-складская

Приведенные показатели должны быть учтены перед возведением зданий и помещений. Их нарушение влечет за собой признание постройки недействительной. А тот, кто заинтересован в строительстве, обязан вести свою работу в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства.В противном случае возведенный объект будет нарушать инфраструктуру города, а значит, подлежит сносу.

Источник: https://srok.okd1.ru/spravka/koefficzient-ispolzovaniya-zemelnogo-uchastka/

Коэффициент строительного использования земельного участка

Коэффициент использования земельного участка
Бесплатная юридическая консультация:

Коэффициент использования территории устанавливается для земельных участков жилой среднеэтажной и многоэтажной застройки в границах территориальных зон и подзон с кодовым обозначением Т3Ж1, Т3Ж2, ТД1-2_1, ТД1-2_2.

Коэффициент использования территории определяется как отношение максимальной общей площади квартир, которые можно разместить на территории земельного участка, к площади земельного участка.

Устанавливаются следующие предельные максимальные значения коэффициента использования территории:

— для участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки до 9 этажей — 1,7; — для участков многоэтажной жилой застройки 9 этажей и выше — 2,3.

Коэффициент застройки – это соответствие между площадью сооружения и площадью земельного угодья.

Бесплатная юридическая консультация:

Данный показатель регулирует плотность застройки и загруженность инженерно-транспортного комплекса.

Приемлемый показатель коэффициента составляет 0,5. Это значит, что на участке обязательно должна присутствовать свободная территория. Не учитывая этого, создается колоссальная нагрузка на участке.

В коэффициент застройки включено максимально допустимое количество этажей в сооружении.

Значение этого показателя определяют уполномоченные лица земельного и архитектурного отделов, того района, где будет происходить застройка.

Рассчитанный показатель необходимо обязательно внести в строительную документацию земельного угодья – реестровый паспорт. В нем также стоит отразить всю необходимую информацию о целевом назначении определенной территории, возможность или невозможность сооружения на ней зданий и оптимальную допустимость этажей, не забыть указать площадь построек.
Бесплатная юридическая консультация:

Если застройщик нарушит установленные нормы, и коэффициент будет превышать указанное значение, то придется отвечать в соответствие гражданского и земельного законодательства России. В этом случае постройка признается незаконной и подлежит дальнейшему разрушению.

Источник: http://center-yf.ru/data/stat/koefficient-ispolzovaniya-zemelnogo-uchastka.php

Статья 18. Коэффициент использования территории

Статья 18. Коэффициент использования территории

1. Коэффициент использования территории устанавливается для земельных участков, предназначенных для строительства в Жилой зоне.

2. Коэффициент использования территории определяется как отношение суммы площадей зданий, которые можно разместить на территории земельного участка, к площади земельного участка.

Бесплатная юридическая консультация:

3. Площадь застроенной части участка определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, площади погрузочных устройств, подземные сооружения, над которыми не могут располагаться здания и сооружения.

4. В площадь застроенной части участка не включаются площади, занятые отмостками вокруг зданий и сооружений, тротуарами, автомобильными и железнодорожными дорогами, площадками для отдыха, зелеными насаждениями, открытыми автостоянками, подземными зданиями и сооружениями или их частями, если над ними могут располагаться здания и сооружения.

5. Подсчет площадей, занимаемых зданиями и сооружениями, производится по внешнему контуру их наружных стен на уровне планировочных отметок земли.

6. Суммарная площадь зданий определяется как сумма общей площади зданий, сооружений, в том числе и подземных.

7. Устанавливаются следующие предельные максимальные значения коэффициента использования территории:

— для участков в зоне многоэтажной жилой застройки — 1,4;

Бесплатная юридическая консультация:

— для участков в зоне жилой застройки средней этажности — 1,1;

— для участков в зоне индивидуальной жилой застройки постоянного проживания — 0.6;

— для участков с совмещением общественно-деловой и жилой застройки — 2,5.

Источник: http://base.garant.ru//a573badcfa856325a7f6c5597efaaedf/

Коэффициент строительного использования земельного участка?

Здравствуйте! Ситуация такая. Есть 2-х этажное здание: На 1-ом этаже: — магазин по продаже эл.инструментов -130 кв.м. — магазин по продаже разливного пива — 22 кв.м. — фото ателье — 12 кв.м. На 2-ом этаже: — общежитие на 13 человек общей площадью 175.2 кв.м.

Бесплатная юридическая консультация:

Ситуация такая, здание находится на земельном участке (30 соток) сейчас городские власти хотят землю отрезать.

Вопрос или просьба не знаю даже как. Знаю, что есть коэффициент соотношения здания и земельного участка. Как грамотно обосновать его? (конечно что бы земли к зданию осталось максимально больше) желательно с ссылками на нормы.

Источник: http://forum.dwg.ru/showthread.php?t=115762

Коэффициент застройки

Застройка – постройка сооружений на территории всего населенного участка или района. Все права на застройку обеспечиваются статьями, находящимися в Гражданском кодексе.

Чтобы все требования при застройке соблюдались необходимо придерживаться норм и проекта планировки. Застройка бывает трех видов: сплошная, рядовая и открытая.

Она происходит для того, чтобы получить больше жилого пространства и для получения немалой прибыли.

Плотность застройки – что это?

  1. Плотность застройки еще именуется как процент застройки или коэффициент застройки. Она характеризует общую площадь всех этажей постройки части сооружения, которые находятся на земле и построек в габаритах внешних стенок, которая приходится на единицу территории участка либо квартала. Измеряется тыс. м 2 /га.

  2. Также существует определение «плотность застройки квартала или жилого района».

    Это общая площадь всех этажей сооружения, части которых находятся над землей в габаритах внешних стенок, включается также встроенная и пристроенная не квартирная площадь, которая измеряется в м 2 и приходится на 1 га участка квартала или жилого района.

Плотность застройки способна составлять от 20% и почти до 60%.

Отличие плотности застройки зависит от того, где она происходит. Также стоит учитывать, что чем больше будет плотность, тем больше основание площади на которой будет происходить стройка. При заказе чертежа архитекторам обязательно указывается наивысший уровень плотности.

Бесплатная юридическая консультация:

Как считается плотность застройки?

Застройка местности, которая осуществляется поквартально, имеет небольшие размеры и располагается рядом с трассами и улицами. Все необходимые сооружения и предприятия сферы обслуживания в таком случае находятся в отдаленной местности. Чтобы до них добраться, нужно пересекать транспортные магистрали.

Нынешнее застраивание ориентировано на застройку сразу микрорайонов, размеры которых превышают площадь кварталов и имеют больше достоинств. Устаревшие районы с поквартальной застройкой подлежать регулярному усовершенствованию. Чтобы определить, насколько удобно расположение всех необходимых учреждений и идеальная застройка, используют технико-экономические показатели.

К этим показателям можно отнести и плотность застройки, которая рассчитывается различными формулами – брутто и нетто.

Бесплатная юридическая консультация:

  • Вычисление плотности застройки методом брутто:
    1. Представлено в виде соотношения всей площади территории, которая предназначена под застройку, к площади необходимого квартала или микрорайона.
    2. Выражается в процентах.
  • Вычисление плотности застройки методом нетто:
    1. Представлено соотношением всей площади участка, которая предназначена под застройку, к площади необходимой населенной части квартала, в смысле, к площади, которая занята квартирными постройками.
    2. Площадь под квартирными постройками выражается разницей между суммарной площадью микрорайона и показателем площади под различные сооружения, здания и предприятия общественного и культурно-образовательного назначения.

Эти и иные технико-экономические показатели позволят правильно произвести расчеты для необходимых сооружений, зданий и предприятий общественного и культурно-образовательного назначения в определенном микрорайоне.

Формула коэффициента застройки

Данный коэффициент показывает пропорцию между частями участка, которые застроены и частями, которые лишены построений (для озеленения, хозяйственной деятельности, открытой стоянки машин). Коэффициент застройки можно рассчитать, воспользовавшись формулой:

КЗ = Пз/Пу, где

  • Пз – площадь застройки (по наружным границам стенок), м2;
  • Пу – площадь территории, м2.

Источник: http://48masterov.ru/kojefficient-stroitelnogo-ispolzovanija-zemelnogo/

Земельный участок для строительства многоквартирного 9-этажного жилого дома со встроенными общественными помещениями и подземной автостоянкой с утверждёнными эскизом, ГПЗУ в Красном Селе

Коэффициент использования земельного участка

Внимание! Данный объект снят с продажи!

документы

перспектива

план участка

свидетельство о собственности

ГПЗУ

распоряжение КГА

генплан (стадия П)

план 1-го подземного этажа

план 2-го подземного этажа

план типового этажа

план 1-го этажа

разрез 1-1

фасад 1-17

фасад 17-1

фасад А-Л

фасад Л-А

Земельный участок площадью 5 286 м2 для строительства многоквартирного 9-этажного жилого дома со встроенными общественными помещениями и подземной автостоянкой с утверждёнными эскизом, ГПЗУ в Красном Селе. 

Расположение

Санкт-Петербург, Красносельский район, Красное Село, улица Геологическая.

В 5 км от КАД. 

Правовая характеристика

Площадь земельного участка 5 286 м2

Категория земель: земли населённых пунктов.

Разрешённое использование: для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов).

Вид права: собственность юридического лица.

Обременения:

  • Охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений S = 2 м2.
  • Охранная зона канализационных сетей.
  • Охранная зона водопроводных сетей.
  • Весь участок — в зоне с особыми условиями использования территории в части зон полос воздушных подходов аэродромов и приаэродромной территории Санкт-Петербургского авиационного узла.

В соответствии с ПЗЗ Санкт-Петербурга, территория участка относится к функциональной зоне Т3Ж1.

Т3Ж1 — зона размещения среднеэтажных и многоэтажных (до 9 этажей включительно) многоквартирных жилых домов, расположенных вне исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга, с включением объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Максимальный коэффициент использования территории земельного участка — 1.7 

Максимальное количество этажей надземной части зданий, строений, сооружений на территории земельного участка —  9 этажей.

Максимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка — 33 метра.

Максимальная доля озеленённой территории  — 20% от территории земельного участка. 

Особенности

  • Район расположения участка

Земельный участок расположен в активно застраиваемом квартале.

В непосредственной близости планируется строительство спортивно-оздоровительного центра с бассейном и теннисными кортами.

В микрорайоне расположены предприятия, обеспечивающие рабочие места местным жителям.

  • На территории земельного участка:

объектов капитального строительства нет — участок проектирования свободен от застройки;

объектов культурного наследия нет;

ранее  на территории участка было здание, к которому были подведены инженерные коммуникации, — снесено.

Разработан и утверждён проект строительства многоквартирного жилого дома со встроенными общественными помещениями и подземной автостоянкой.

Проектом предусматривается строительство жилого 9-этажного здания.

Согласованы общие проектные решения (ОПР) и фасад.

Согласованы эскиз проекта планировки территории,  утвержден ГПЗУ, распоряжение КГА.

С районным архитектором предварительно согласовано строительство здания общей площадью 23 700 м2. 

Основные показатели по генплану

Площадь участка 5286 м2

Площадь застройки 1215 м2

Коэффициент застройки — 22.9

Площадь асфальтобетонного покрытия — 1488 м2

Площадь тротуарной плитки — 80 м2

Площадь отмостки — 166 м2

Площадь озеленения — 1956 м2

Коэффициент использования территории  —  1.6 

Технико-экономические показатели (ТЭП) здания:

  • Площадь жилого здания – 19327,6 м2
  • Площадь квартир  — 8506 м2
  • Жилая площадь квартир – 5193 м2
  • Площадь нежилых помещений – 917 м2
  • Площадь парковки — 2388,6 м2
  • Количество парковочных мест — 88 м/м (подземная автостоянка) + 25 м/м (открытая атостоянка)
  • Общее количество квартир — 167 шт, в т.ч.:

1 комнатных квартир — 118

2 комнатных квартир — 33

3 комнатных квартир — 16

Встроеные общественные помещения — 180 м2

  • Коэффициент использования территории — 1.6 
  • Количество жителей в доме — 304 (из расчёта 28 м2/чел.)

Коммуникации

1.Электроснабжение:

Согласовано размещение ТП на участке, устная договоренность на 600 кВт.

2.Теплоснабжение:

Ранее полученные ТУ требуют обновления.заключён договор с ГУП ТЭК. Требуется возобновление.

3.Водоснабжение и водоотведение: заключён договор с ГУП «Водоканал». Требуется возобновление.

Произведена частичная оплата ТУ.

Стоимость

Стоимость объекта 90 млн.руб.

Источник: https://www.zemvopros.ru/page_10405.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.