Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

Содержание

Земли сельскохозяйственного назначения и их кадастровая оценка

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

В наши дни вопросы купли и продажи встают очень часто, поэтому правильному расчёту стоимости товара уделяется большое внимание. Не исключение и земли сельскохозяйственного назначения.

Кадастровая оценка таких угодий производится специальными службами. Однако механику образования цен часто хотят знать и обычные граждане.

Наиболее актуален этот вопрос для тех, кто непосредственно столкнулся с продажей или покупкой земельного участка.

Классификация сельскохозяйственных земель

Сельхозугодья — это участок земли, который используется для определённых сельскохозяйственных целей на протяжении длительного исторического отрезка. Существует общепринятая классификация такой земли. Она включает в себя 6 групп:

  1. Земли, которые используются непосредственно для сельскохозяйственного производства.
  2. Участки земли, находящиеся под постройками сельхозназначения. Это могут быть дороги, фермы, склады, карьеры и другие формы сооружений и производства.
  3. Водоёмы. Территория, где есть замкнутые водные участки: пруды, озёра, ерики, бассейны.
  4. Земли с низкой растительностью. В эту группу входят заливные луга, болота, участки с кустарниками и им подобные.
  5. Лесопосадки. Участки земли, покрытые лесом, которые принадлежат землепользователю и не включены в лесной фонд.
  6. Пастбища. В эту группу включаются все земельные участки, предназначенные для выпаса скота.

Эти общепринятые группы являются основополагающим фактором для определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель.

Факторы, влияющие на стоимость

Кроме предназначения сельскохозяйственных земель, на кадастровую оценку влияют и другие факторы. Наиболее важный из них — это реальный доход, который можно получить с данного участка. Вот что может влиять на определение этого показателя:

  • Самый главный показатель — качество самой земли, её плодородные свойства и наличие полезных ископаемых или других ресурсов.
  • Местные погодные условия. Климат порой оказывает ключевую роль в количестве и качестве урожая или других источников дохода с данного участка.
  • Цена продуктов производства на рынке и её себестоимость.
  • Объёмы производства. Учитывается имеющиеся мощности и наличие перспектив развития.
  • Оплата труда. Для правильной оценки кадастровой стоимости земли сельхозназначения большую роль играют затраты на оплату труда наёмных работников, используемых для производства реализуемого товара. В эту же группу включают другие затраты на производство единицы продукта.
  • Состояние рынка. Немаловажную роль на формирование результата окончательной стоимости играет спрос на производимый товар и возможности его реализации.

Кроме основных факторов, влияющих на определение цены, есть много сопутствующих менее важных, а в некоторых случаях даже определяющих, условий. Например:

  • Инфраструктура региона.
  • Урожайность и эффективность производства.
  • Рельеф местности и климатические условия.
  • Трудовая занятость местного населения.
  • Стоимость дополнительных услуг и сервиса обслуживания.
  • Генофонд, структура земель и другие факторы, влияющие на рентабельность производства.

Во время государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения максимально объективно члены комиссии стараются оценить точную стоимость участка, учитывая большинство факторов.

Порядок оформления документов

Методика определения средней кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения постоянно совершенствуется. Однако общие положения получения и оказания этой услуги остаются неизменными многие годы. Решившие её получить, проходят следующие этапы:

  1. Заключение договора с организацией, проводящей оценку. Во время оформления документов могут потребоваться следующие данные: права на собственность, кадастровый план, документы на недвижимость, межевание, сведения о неблагоприятных и благоприятных условиях, качество почвы и другая информация, способная повлиять на конечную цену участка.
  2. Определяются основные характеристики участка. На этом этапе собираются и уточняются все данные о границах, качестве, имуществе и законности прав на землю и недвижимость.
  3. Анализ состояния рынка на данный вид земель. В этот период оценщики изучают инфраструктуру, экономическую ситуацию в регионе, спрос на продукцию, транспортную доступность и другие факторы, влияющие на стоимость.
  4. Определение конечной стоимости. Определяется наиболее эффективное использование земель. Выбирается подходящий метод вычислений и производится окончательный расчёт цены. Результаты согласуются и выводится итоговый показатель, который указывается в отчёте для заказчика.

Стоимость услуг компаний может различаться и составляет обычно от 5 до 10 тысяч рублей. Сроки, как правило, не превышают 5 дней. Однако могут быть обстоятельства, которые значительно увеличат сроки выполнения договора. Например, большой объём дополнительных документов и значительное удаление объекта от конторы оценщика.

Качественная оценка сельхозугодий значительно снижает трудности с продажей участка или при использовании его в качестве залоговой гарантии при получении кредита или ипотеки.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/otsenka-zemel-selskohozyajstvennogo-naznacheniya.html

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель


В.И. Петров

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп.

I группа — сельскохозяйственные угодья;
II группа — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;
III группа — земли под замкнутыми водоемами;
IV группа — земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;
V группа — земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;
VI группа — земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственными угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь — земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.
Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этана.

На первом межрегиональном этапе осуществляется определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.

Второй этап — определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.

Этап 1. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ

Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

  • оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
  • оценочные затраты;
  • цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;
  • удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Этап 2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на 1 этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации (приложение по результатам).

При наличии пириродно-экономической зональности территории субъекта Российской Федерации базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту Российской Федерации на 1 этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

  • фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;
  • рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;
  • базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности н затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

  • определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
  • определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

  • данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);
  • показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (но выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (результаты 1 этапа государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

1. Подготовительные работы:

  • разработка содержания и программы работ;
  • составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;
  • сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.

2. Подготовка базы данных и расчет интегральных показателей оценки земель:

  • разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;
  • составление экспликаций и определение интегрального показателя плодородия почв объекта оценки;
  • определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;
  • определение интегрального показателя местоположения объекта оценки.

3. Расчет показателей стоимостной оценки сельскохозяйственных земель:

  • определение дифференциального рентного дохода но плодородию, местоположению и технологическим свойствам;
  • определение расчетного рентного дохода;
  • расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

4. Оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель:

  • оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом;
  • оформление графической части государственной кадастровой оценки земель.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Источник: http://www.cons-s.ru/articles/83

Независимая оценка сельскохозяйственных земель, кадастровая стоимость

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

Оценка сельскохозяйственных земель – процедура непростая, для ее проведения требуется привлечь квалифицированных специалистов. Только они смогут собрать максимальное количество информации, чтобы полноценно использовать ее в дальнейшем.

Законодательство неоднократно возвращается к вопросам урегулирования оценки земель сельскохозяйственного назначения. Введение нормативной стоимости позволяет более эффективно управлять сельскохозяйственными землями. При этом собственники участков наделены правом на получение траншей по государственным программам.

Основная цель проведения оценочной стоимости

В соответствии со ст. 77 ЗК РФ целевое назначение данной категории земель определено, как наделы, которые следует использовать исключительно в сельскохозяйственных целях. При этом, выделенные участки должны соответствовать территориальному и целевому предназначению.

В их состав включены:

  1. Угодья, предназначенные под высадку и уборку сельхозпродукции.
  2. Территории, на которых проходят важные коммуникационные магистрали, располагаются стратегически важные зеленые насаждения.
  3. Участки, на которых располагаются объекты сельскохозяйственных угодий.

Целью использования наделов считаются ведение производства сельского хозяйства, создание защитных лесных массивов, развитие Аквакультуры и разведения рыбного хозяйства, проведение научного исследования. Основной целью проведения оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения, является определения максимально полной картины относительно всех показателей оцениваемого объекта.

Виды оценки сельскохозяйственных земель

Важно усчитывать, что цель проведения оценочных работ определяет категорию оценки стоимости участка. В числе таковых выделяют:

  1. УКадастровая. Под кадастровой стоимостью сельскохозяйственных угодий подразумеваются кадастровый номер участка, площадь, цена и дополнительная информация, которая вносится непосредственно в базу. Чтобы получить официальный номер и оценку стоимости сельскохозяйственных земель, важно обратиться в официальные службы и пригласить инженера. Важно учитывать, что согласно произведенным расчетам проводится оплата земельного

    налога. При завышенной стоимости, заказчик может нести убытки в уплате налогов, по неверно проведенным расчетным показателям.

  2. УПроведение оценки стоимости сельскохозяйственного участка с целью определения соответствия фактическому использованию и заявленному назначению. Такие исследования могут проводиться по заданию
    правоохранительных и уполномоченных органов.
  3. УОпределения правильности и законности эксплуатации земельных ресурсов собственником.
  4. УОпределение рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Такая оценка проводится с целью определения цены для последующей продажи на рынке.
  5. УПодтверждение и документирование возможных нарушений.
  6. УПроведение правовой оценки, которая является обязательным фактором и является обязательным при подготовке к аренде или смене собственника.
  7. УПрофессиональное оценивание плодородности почвы. В большинстве случаев, такая оценка стоимости сельскохозяйственной земли проводится при аналитике предполагаемой посадки различных культур.

Как проводится оценка земель сельскохозяйственного назначения?

Главным и доминирующим фактором является обращение в профессиональную компанию, которая оказывает услуги по проведению оценки стоимости земель, включая сельскохозяйственные на законных основаниях. Сама процедура представляет собой несколько несложных этапов. Они предполагают:

  • Оформление заявки на оказание услуг. Оформить заказ можно в дистанционном, телефонном или очном режиме.
  • Для проведения оценки стоимости, владелец участка должен предоставить полный пакет имеющихся у него документов для проведения предварительного правового анализа.
  • Проводится сбор полных данных.
  • По мере необходимости, специалисты компании осуществляют выезд на объект.
  • После проведения анализа предоставленных данных, специалисты проводят расчеты.
  • Полученные показатели формируются в отчетных данных. Полученные результаты отображаются документально и передаются заказчику в полном объеме.

Поскольку специалисты внимательно и регулярно анализируют законодательную базу действующих нормативов по проведению всех видов оценки стоимости сельскохозяйственных земель, проведение работ не занимает много времени.

Какие показатели анализируются?

При проведении анализа и оценки стоимости сельскохозяйственных участков, эксперты принимают во внимание такие критерии:

  1. Размеры оцениваемого надела. Показатель площади является одним из основных и в первую очередь влияет на окончательную стоимость оценки.
  2. Место положения объекта: область, город, поселок, село.
  3. Удаленность территории от ближайшего населенного пункта.
  4. Присутствие подъездных путей, предназначенных для прохождения сельскохозяйственной техники. Помимо их наличия, эксперты анализируют качество дорог.
  5. Наличие возведенных зданий и сооружений, основного и вспомогательного назначения, предназначенных для ведения производственной деятельности сельскохозяйственного значения.
  6. Физико-географические показатели той местности, на которой расположен объект исследования и оценки стоимости конкретного участка.
  7. Степень развития инфраструктуры сельскохозяйственного производства.

Цена на оценку сельскохозяйственных земель

Оценка сельскохозяйственных земель (сельхозназначения)от 3 днейот 7000 руб.

Чтобы заказать оценку звоните:

Телефон:
+7 (495) 668-64-79

E-mail:
info@sud-ocenka.ru

Правовые основы

Субъектами права, выступающими в роли участников рынка и владельцев наделов, могут выступать:

  1. Фермеры или фермерские общества.
  2. Физические лица, чья деятельность предполагает сельскохозяйственное направление. Они включают садоводческие участки, выращивание культур, разведение скота.
  3. Организации, которые занимаются коммерческой, некоммерческой и научной деятельностью.
  4. Общины.

Использование сельскохозяйственных участков по прямому предназначению контролируется уполномоченными органумами.

Инициирования проведения оценки стоимости может исходить не только от владельцев объектов, но и от уполномоченных органов, осуществляющих надзор.

По факту проведенной оценки и выявленных нарушений, может проводиться изъятие наделов. В числе обстоятельств, которые относятся к вопросам изъятия, относятся:

  1. Выполнения международных обязательств, исполнения обязательств по ранее заключенных договорам и соглашениям.
  2. Обеспечение безопасности и соблюдение государственных интересов.
  3. Объект может представлять собой культурное наследие или ценность.
  4. Цели государственного уровня.

Методики и особенности проведения работ

При проведении оценки стоимости участков сельскохозяйственного значения, специалисты первоначально анализируют все общие показатели. По факту анализа подбирается методика, и определяются основные направления оценки.

При определении окончательного результата проводится:

  1. Сравнительный анализ земель. Он базируется на сопоставлении аналогичных объектов исследования и расчетов.
  2. Доходный анализ. Он проводится с целью определения уровня доходности от ведения деятельности и уровень предполагаемой прибыли владельцем или владельцами надела. Показатель данной категории анализа является
    основным ценоопределяющим фактором.
  3. Затратный показатель имеет немаловажное значение и также принимает участие в вопросах ценообразования. Он включает в себя анализ по затратам по всем категориям и направлениям для обеспечения полноценной
    деятельности.
  4. Уровень загрязнения почвы, окружающей среды, около почвенных грунтовых вод. При этом учитываются климатические особенности исследуемой местности.
  5. Все природно-антропогенные факторы.
  6. Наличие крупных сельскохозяйственных промышленных объектов, которые расположены вблизи анализируемых земель.

В зависимости от методики оценки стоимости, определяется вся базовая и вспомогательная информация, которая формируется в заключение экспертов и предоставляется заказчику.

Неграмотно подготовленный отчет и некорректность проведения расчета приводит к ряду серьезных проблем для заказчика.

К ним относится завышенные выплаты по налогам и сборам и, соответственно, заниженный показатель прибыли и доходности предприятия. А в определенных случаях, компании могут терпеть убыток.

Преимущества обращения за квалифицированной услугой

Качество услуг и расчет оценки стоимости сельскохозяйственных участков определяется уровнем профессионализма исполнителя. Поэтому, необходимо обращаться за квалифицированной помощью в проверенные службы, которые оказывают услуги на законодательной основе.

В числе основных преимуществ сотрудничества, можно выделить:

  1. Штат компании представлен высокопрофессиональными специалистами, с огромным опытом и соответствующим образованием.
  2. Юристы компании регулярно проводят мониторинг изменений и дополнений в законодательные акты. Поэтому все услуги оказываются исключительно в рамках правового поля.
  3. Точность проведенных расчетов и недопущение искажений.
  4. Строгое соблюдение сроков выполнения заказа. По мере необходимости, сроки могут быть сокращены. Оперативность выполнения расчетов не оказывает влияние на качество полученных результатов.
  5. Индивидуальный подход к каждому техническому заданию. Эксперты компании внимательно изучают предоставленные данные и используют их в процессе оценочных работ. Заключение предоставляется по форме, с подписями и
    печатью компании.
  6. Специалисты компании предоставляют информацию и полноценную консультацию, готовы представить интересы клиента по результатам проведенных расчетов.

Связаться с представителем компании можно по указанным на официальном сайте телефонам или в дистанционном порядке. Чтобы минимизировать время клиента на поиск исполнителя, компания постоянно совершенствует сервис и внедряет новые технологии!

Достаточно просто связаться с представителем компании, чтобы оговорить с ним время и дату визита.

Чтобы заказать кадастровую оценку сельскохозяйственных земель в Москве и Московской области, а также в различных регионах России звоните:

Телефон:
+7 (495) 668-64-79

E-mail:
info@sud-ocenka.ru

Источник: https://sud-ocenka.ru/ocenka-zemli/ocenka-selskohozyaistvennih-zemel/

Кадастровая стоимость земель

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

Государственная кадастровая оценка земель — оценка для определения кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе расчетного рентного дохода («Правила проведения государственной кадастровой оценки земель», Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 г. №316). Расчетный рентный доход вычисляется методом капитализации земельной ренты, определяемой как разность между валовым доходом и затратами на производство продукции.

Кадастровая стоимость земель лесного фонда

Кадастровая стоимость земель лесного фонда (на 1 января 2008 г.

) определяется следующими факторами: продуктивностью лесных земель, рыночными ценами за древесину, отпускаемую на корню, оценочными затратами на лесовозобновление, лесоохрану и периодом оборота рубки.

Эти параметры, в свою очередь, определяются составом и бонитетом древесных пород, дефицитностью лесных ресурсов и удаленностью лесных угодий от центров лесных хозяйств [56].

Максимальная кадастровая стоимость земель лесного фонда зафиксирована в Южном и Северо-Кавказском федеральных округах — в среднем она составляет 14 900 рублей за гектар. Самые высокие показатели отмечены для Республики Адыгея и Краснодарского края, соответственно, 26 360 и 25 390 рублей за гектар.

В этом регионе распространены ценные породы деревьев: бук, дуб высокорослый, сосна, кавказская пихта. Большая часть лесов, расположенных на склонах гор, относится к защитным лесам, не подлежащим промышленной разработке.

Кроме того, в этих республиках имеется большой дефицит лесоматериалов, что приводит к высоким рыночным ценам на древесину.

Ряду областей центра Российской Федерации также присуща высокая кадастровая стоимость земель лесного фонда, более 10 000 рублей за гектар. Это Владимирская, Воронежская, Ивановская, Калужская, Рязанская, Смоленская и Тамбовская области.

Для этих областей характерен дефицит лесных земель и преобладание ценных высокобонитетных лесных насаждений из дуба высокорослого, сосны и ели.

В эту же группу субъектов Российской Федерации входит и Московская область, для которой высокая кадастровая стоимость определяется ее столичным положением, дефицитом лесных ресурсов и доминированием защитных лесов.

В эту же группу входят Республика Мордовия, Чувашская Республика, Нижегородская, Пензенская и Ульяновская области из Приволжского федерального округа и Приморский край из Дальневосточного федерального округа.

Средней кадастровой стоимостью земель лесного фонда (5000–10 000 рублей за гектар) отличаются основные производящие древесину области европейской части России: Ленинградская, Псковская, Вологодская, Костромская, Тверская, Брянская и Новгородская, расположенные в южной и средней тайге; сюда же относятся Республики Марий Эл, Татарстан и Удмуртская Республика, Кировская, Оренбургская, Самарская и Саратовская области (Приволжский ФО). Средними показателями кадастровой стоимости земель лесного фонда обладают Хабаровский край и Еврейская автономная область (Дальневосточный ФО).

Низкой кадастровой стоимостью земель лесного фонда (1000–5000 рублей за гектар) отличаются все субъекты Российской Федерации Сибирского ФО, субъекты Северо-Западного ФО — Республики Карелия и Коми, Архангельская и Калининградская области, субъекты Дальневосточного ФО — Республика Саха (Якутия) и Камчатский край, Амурская и Сахалинская область. Причины низкой кадастровой стоимости во всех этих субъектах различны, но в основном она связана с лесоизбыточностью.

Очень низкие значения кадастровой стоимости земель лесного фонда (менее 1000 рублей за гектар) характерны для субъектов РФ, расположенных в отдаленных районах с преобладанием тундры и лесотундры, имеющих низкую продуктивность лесов, — Мурманской, Магаданской и Тюменской областей, Чукотского АО. Очень низкие значения кадастровой стоимости земель лесного фонда характерны также для Астраханской области и Республики Калмыкия, где кадастровая стоимость земель лесного фонда соответствует абсолютной ренте — 860 рублей за гектар.

Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения

На карте представлены базовые показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации по состоянию на 1 января 2006 г. Около70% кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения определяется плодородием почв, на остальные факторы — местоположение и технологические свойства приходится около 30% [57].

В Южном федеральном округе установлена самая высокая кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Самые ценные сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых составляет 83 920 рублей за гектар, расположены в Краснодарском крае.

Средневзвешенная кадастровая стоимость земель Южного и Северо-Кавказского федеральных округов составляет 31 150 рублей за гектар. Высокие величины кадастровой стоимости, более 35 000 рублей за гектар, отмечены в Республиках Адыгея, Северная Осетия — Алания, Кабардино-Балкарской Республике, Ставропольском крае и Ростовской области.

Такие же высокие значения кадастровой стоимости отмечены в ряде областей черноземной зоны Центрального ФО — в Воронежской, Белгородской, Курской. Высокие показатели кадастровой стоимости земель в Московской и Ленинградской областях обусловлены их столичным местоположением.

Высокие показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения более 20 000 рублей за гектар отмечены в ряде регионов Центрального (Тульская, Рязанская, Орловская, Липецкая и Владимирская области) и Приволжского ФО (республики Мордовия и Чувашская).

Средние показатели кадастровой стоимости (10 000–30 000 рублей за гектар) отмечены в Тверской, Костромской, Брянской, Калужской, Смоленской областях Центрального ФО, Вологодской Псковской, Новгородской областях Северо-Западного ФО, почти во всех областях и республиках Приволжского и Уральского ФО, в 30% субъектов Сибирского и Дальневосточного ФО.

Низкие значения кадастровой стоимости (менее 10 000 рублей за гектар) характерны для многих субъектов Сибирского и Дальневосточного ФО, ряда субъектов Северо-Западного ФО.

По абсолютной ренте (860 рублей за гектар) оцениваются северные территории страны (Мурманская и Магаданская области, Ненецкий, Ямало-Ненецкий, Ханты-Мансийский, Таймырский, Эвенкийский, Чукотский и Корякский автономные округа, Республика Саха).

Полученные данные по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий необходимы для взимания земельного налога, установления арендной платы, величины ипотечного кредита. Данная методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий нуждалась в серьезной корректировке. Основные недостатки методических подходов к оценке сельскохозяйственных угодий сводились к следующему [214]:

  1. Неправомерность использования фактической урожайности и затрат вместо нормативных. От такого подхода в свое время предостерегал еще В.В. Докучаев, указывая, что при этом платится «налог на интеллигентность».
  2. Межрегиональная несопоставимость оценок. Земли соседних областей, а иногда и земельно-оценочных районов внутри областей, оцениваются по-разному, даже если находятся в близких природных условиях. В субъектах Российской Федерации приняты шкалы с разными свойствами. В расчеты оценочных показателей заложены не единые для России экономические нормативы, в каждом регионе существуют свои местные нормативы, отражающие средние по региону, оценочному району экономические условия сельскохозяйственного производства. Несопоставимость оценок исключает возможность использования результатов земельно-оценочных работ на едином рынке земель России.
  3. Неучет климатических показателей. Известно, что одна и та же почва в разных климатических условиях будет иметь различную продуктивность, а следовательно, и разную оценку.

Отмеченные недостатки методических подходов приводят к несоответствию значений кадастровой стоимости земель и данных природно-сельскохозяйственного районирования.

Например, кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в Пензенской области составляет 18 020 рублей за 1 гектар, в Башкирии — 17 460, в Ивановской области — 18 350, в Ярославской области — 18 780 рублей за 1 гектар.

Между тем, по всем показателям — почвенным, климатическим, возможностям возделывания более ценных культур, размерам полей, доле пашни в сельскохозяйственных угодьях — Ивановская и Ярославская области уступают Пензенской области и Башкирии.

Необходимо также отметить, что величина абсолютной ренты (минимальный доход, который может быть получен с сельскохозяйственных угодий) не может быть одинаковой для всей территории России.

Указанные выше недостатки методических рекомендаций были учтены при подготовке новых методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Министерством экономического развития Российской Федерации (приказ №445 от 20.09.2010).

П.М. Сапожников

  • Кадастровая стоимость земель лесного фонда (на 1 января 2008 г.), масштаб 1:60 000 000
  • Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения (на 1 января 2006 г.), масштаб 1:60 000 000

Источник: https://SoilAtlas.ru/kadastrovaya-stoimost-zemel

Кадастровая стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

Кадастровая стоимость (КС) – это приближенная к рыночной цена, установленная государственными реестровыми органами для земельных участков (ЗУ) и любых других объектов недвижимости.

От неё напрямую зависит сумма земельного налога или налога на недвижимость.

Кадастровая стоимость для каждого объекта определяется в индивидуальном порядке и зависит от множества различных критериев для оценки.

От чего она зависит

Для каждого конкретного земельного надела кадастровая стоимость определяется с учётом различных индивидуальных характеристик, присущих именно этому земельному участку. Категория земель, в нашем случае – сельхозназначения, также является одним из факторов для оценки.

Помимо категории, есть ещё ряд оценочных показателей, таких как:

  • Уточнённая площадь участка;
  • Особенности территориального расположения;
  • Разрешённое использование;
  • Рыночные тенденции в конкретный период. Цены на другие похожие участки в данном регионе;
  • Удельный показатель кадастровой стоимости по региону и в целом по стране;
  • Инфраструктура и хозяйственные постройки на нем;
  • Состав, качество, структура и плодородность почвы;
  • Рентабельность и продуктивность надела, при максимальном использовании всех его потенциальных возможностей за определённый промежуток времени;
  • Затраты, связанные с процедурой оценки.

Первый, а также два последних критерия являются наиболее показательными и берутся за основу при расчёте кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Для примера, возьмём произвольно найденный на публичной кадастровой карте земельный участок, находящийся в частной собственности и относящийся к категории земель сельхозназначения.

Как видно на скриншоте, кадастровая стоимость на данный момент составляет 100 381 600 рублей. Площадь надела здесь немалая, и составляет 53 680 000 кв. м. Этот показатель, а также: его категория, разрешённое использование и др. — в значительной степени повлияли на кадастровую стоимость этого земельного участка.

Вкратце разберём, какие именно территории относятся к категории сельскохозяйственных угодий:

  • Пашни;
  • Фермы;
  • Пастбища;
  • Сенокосы;
  • Сады;
  • Земли с естественными и искусственными насаждениями, не входящие в состав лесного фонда;
  • Земли, занятые водоёмами;
  • Внутренние коммуникации сельхозугодий;
  • Земельные угодья, предназначенные для ведения любого сельскохозяйственного производства.

Оценка земельного участка

Существует три основных подхода оценки кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения:

  • сравнительный,
  • доходный,
  • затратный.

Оценщик обязан использовать все три подхода.

Если по каким-то причинам один или несколько подходов выполнить не представляется возможным, то требуется подробное обоснование отказа от него.

Каждый из трёх подходов – это целый набор различных методик по кадастровой оценке.

Определить кадастровую стоимость сельхозугодий можно, как для одного конкретного участка, так и сразу для нескольких (массовая оценка).

  • Для этого следует установить рыночную стоимость этих наделов. Также, оценщики могут сравнивать и анализировать стоимости похожих участков (сравнительный подход).
  • Оценка производится методом определения удельного показателя стоимости (на основании всех вышеперечисленных факторов) и умножении его на уточнённую площадь участка. Удельный показатель – это средняя по региону стоимость квадратного метра земельного надела.
  • Оценщик вправе оценить участок индивидуально, не принимая во внимание рыночные тенденции и показатели, ввиду недостаточной их информативности.
  • Оценщик обязан составить отчёт, в котором будет подробно описана вся процедура оценки и критерии, которые он для неё применял.
  • Осуществляется оценка кадастровой стоимости земель сельхозназначения за счёт федеральных или муниципальных бюджетных средств.

Для оценки плодородности почвы на земельном участке используются установленные государством нормативы, а также фактическая урожайность за период времени. Учитывается потенциальная и фактическая прибыль с надела (доходный подход).

Учитываются все возможные риски для ведения хозяйства на данном участке, связанных в том числе и с географическими особенностями региона и природными факторами, а также затраты, которые производятся для обслуживания (затратный подход).

Проводить оценочные работы в РФ имеют право только специализированные компании и учреждения.

Для этого они должны иметь соответствующие разрешения на подобного рода деятельность, в штате у них должны работать аттестованные специалисты-оценщики.

Сама оценочная процедура выглядит следующим образом:

  1. Собрав необходимый перечень документов (о них чуть ниже), следует подать заявку на проведение работ в оценочную организацию.
  2. Составляется техническое задание, в котором подробно описываются: цель проведения оценки, название организации, которая будет принимать отчёт об оценке, все технические сведения о земельном участке, наименование и адрес оценочной компании, адрес земельного участка и т.д.
  3. Производится оценка с учётом всех вышеуказанных показателей.
  4. По выполнении всех работ составляется подробный оценочный отчёт, в котором указывают: данные об исполнителе и заказчике; методы, по которым проводилась оценка; все основные характеристики земли; результаты оценки с обоснованием всех показателей стоимости и сама кадастровая стоимость, определённая для этого с/х угодья.

Основным документом, подтверждающим кадастровую стоимость, является справка о кадастровой стоимости земли.

Эта справка выдаётся органами Росреестра на основании оценочных работ, проведённых ранее. В этом документе, помимо кадастровой стоимости, указан также кадастровый номер объекта.

Получить её можно лично, в территориальных кадастровых органах , либо заказать выписку на сайте Росреестра.

Выше упоминалось о необходимом перечне документов, которые потребуются для проведения оценки кадастровой стоимости:

Помимо документов, нужно предоставить сведения о коммуникациях и ранее проводимых работах по облагораживанию участка.

Эти данные также будут задействованы в кадастровой оценке.

Заключение

Как видите, кадастровая стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения зависит от множества различных показателей. Оценка земель сельхозназначения имеет массу своих нюансов, которые были бы неактуальны других категорий.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/ks-selskohozyajstvennogo-naznacheniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.